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주택 한 채를 보유하다가 상속을 통해 다른 주택을 추가로 물려받아 “1가구 2주택”이 되는 경우, 양도소득세나 종합부동산세 등 세금 측면에서 여러 변수가 생길 수 있습니다.
상속으로 인해 1가구 2주택이 되는 경우, 단순히 “한 채 더 생겼다”는 문제를 넘어, 각종 세제 규정에서 다주택자로 분류될 가능성이 커집니다. 양도소득세 중과, 종부세 인상, 일시적 2주택 특례 적용 여부 등을 꼼꼼히 따져보고, 필요하다면 상속주택을 어느 시점에 처분할지, 혹은 계속 보유할지 전략을 세워야 합니다.
1. 상속으로 인해 1가구 2주택이 되는 상황
기존에 주택을 한 채 가지고 있는 사람이, 직계존속(부모 등)으로부터 상속을 받아 자동으로 2주택 상태가 되는 경우입니다.
상속인 입장에서는 주택을 새로 취득한 셈이지만, 일반적인 매매·증여와 달리 무상취득(상속)이기 때문에 몇 가지 특례가 적용될 수 있습니다.
부동산세법, 소득세법(양도소득세) 등에서 ‘1가구 2주택’으로 분류될 경우, 양도소득세 중과나 각종 세제 혜택 축소가 발생할 수 있습니다.
특히 다주택자로 분류되면 주택을 양도할 때 세율이 높아지는 문제가 생기니, 상속 주택에 대한 예외규정을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
2. 양도소득세
(1) 1가구 1주택 비과세 조건
원칙적으로 1가구 1주택자는 일정 보유·거주 기간을 충족하면 주택 매도 시 양도소득세가 비과세됩니다. 하지만 상속으로 인해 주택이 2채가 되면, 1주택 비과세 혜택을 받기가 까다로워지는 경우가 많습니다.
(2) 상속주택에 대한 특례(일시적 2주택 규정)
일반적인 일시적 2주택 규정(매매로 인한 2주택)은, 새 주택을 취득한 후 2년 내 종전 주택을 처분하면 다주택 중과를 면제받는 식의 규정이 있습니다. 그러나 상속 주택은 이러한 일반 규정과 조금 다릅니다.
- 상속주택에 대해서는 “유예기간” 또는 예외규정을 두는 지자체도 있지만, 이것이 전국적으로 통일된 기준은 아닙니다.
- 국가적 차원에서 상속주택을 무조건 다주택으로 보는 것은 과도하다는 지적이 있어, 일정 기간 안에 기존 주택을 처분하면 다주택 중과에서 제외해주는 방안이 적용되기도 합니다(시기·조건에 따라 변동 가능).
(3) 주택 수 합산 여부
양도소득세 중과 또는 종합부동산세 과세 시, 상속받은 주택이 주택 수에 포함될지 여부가 중요합니다.
- 대부분의 경우 상속 주택도 주택 수에 포함되지만, “지분 상속” 형태로 일부 지분만 보유하거나, 특별한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 주택으로 보지 않는 사례도 있습니다(예: 상속 지분이 매우 작고, 실제로는 단독 거주가 불가능한 경우 등).
- 다만 이러한 예외는 건물 구조·지분율·법원 판례 등에 따라 다르므로, 실제로 해당이 되는지 세무사나 전문가와 상담이 필요합니다.
3. 종합부동산세(종부세) 및 재산세 이슈
(1) 종합부동산세
주택 공시가격 합산액이 일정 기준(예: 공시가격 6억 원)을 초과하면 종부세 과세 대상이 될 수 있습니다.
1가구 2주택 중 하나가 상속주택이라면, 일정 기간(5년 이내 등) 동안은 합산에서 제외해주는 예외규정(세대분리, 기존 주택 처분 의사 등)을 인정하는 지자체도 있으니 꼭 확인해봐야 합니다.
(2) 재산세
재산세 역시 주택 수가 늘어날수록 세부담이 증가할 수 있습니다.
다만 재산세는 양도소득세나 종부세만큼 복잡한 중과 규정이 적용되지는 않지만, 과세표준액(공시가격) 상승에 따라 부담이 커질 수 있습니다.
4. 상속주택 처분 전략
(1) 상속주택을 매도할 계획이 있는 경우
상속으로 인해 2주택자가 되었고, 추가 주택을 계속 보유할 의사가 없다면 가급적 빨리 처분하는 것이 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.
- 다주택자 중과세율을 피하기 위해선 정부가 제시하는 “일시적 2주택” 범위를 충족해야 합니다.
- 상속주택에 대한 특례가 있는지 살펴보고, 규정된 기간 내에 처분하면 비과세 또는 중과 배제 혜택이 가능할 수도 있습니다.
(2) 주택 보유 지속 시
해당 상속주택에 직접 거주하거나, 임대사업자로 등록해 임대수익을 올릴 계획이라면 세부담 증가를 감안해야 합니다.
- 2주택 상태를 유지하면 주택 양도 시 고세율 적용이 불가피할 수 있으므로, 추후 매각 시점이나 거주 기간 등을 미리 설계해야 합니다.
- 특히 1주택 비과세 요건 충족이 어려워질 수 있으므로, 어느 주택을 오래 보유하고, 어떤 순서로 처분할지 계획을 잘 세워야 합니다.