부담부증여 양도세
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증여를 고민하다 보면 “부담부증여”라는 단어를 한 번쯤 들어보게 됩니다.
부담부증여는 부동산에 딸린 채무를 수증자가 함께 인수하는 방식의 증여로, 자녀에게 경제적 부담을 줄여줄 수 있는 방법이지만, 증여자 입장에서는 예상치 못한 부담부증여 양도소득세가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.
이 글에서는 부담부증여 양도소득세가 언제, 어떤 기준으로 발생하는지, 그리고 세금을 줄이기 위해 꼭 알아야 할 절세 전략과 실수 포인트까지 함께 정리해드립니다.
부담부증여란? – 채무까지 함께 넘기는 증여 방식
부담부증여는 부동산을 증여하면서 대출금이나 전세보증금 등의 채무를 함께 넘기는 증여 형태를 말합니다.
예를 들어 시가 5억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여하면서 2억 원의 전세보증금을 자녀가 승계한다면, 이 증여는 무상증여 3억 + 유상양도 2억으로 나뉘게 되고, 유상 부분에 대해서는 부담부증여 양도소득세가 부과됩니다.
부담부증여시 양도소득세, 왜 발생하나요?
세법상 유상으로 재산을 넘긴 경우에는 ‘양도’로 간주되어 양도소득세가 발생합니다.
부담부증여에서는 채무 인수 금액이 곧 유상거래로 보기 때문에, 해당 금액은 양도차익 계산의 기준이 되고 양도소득세 과세 대상이 됩니다.
예시로 이해하는 부담부증여 양도세
- 아파트 시가: 5억 원
- 채무(전세보증금): 2억 원
- 증여자 취득가액: 1억 원
→ 유상 양도분 = 2억 원
→ 양도차익 = 2억 - 1억 = 1억 원
→ 부담부증여 양도소득세 과세 대상 금액: 1억 원
부담부증여시 양도소득세, 절세라고만 생각하면 위험합니다
많은 분들이 “부담부증여는 절세 전략”이라고 오해하지만, 아래 조건을 충족하지 못하면 일반 증여보다 부담부증여 양도소득세가 훨씬 클 수 있습니다.
특히 주의할 상황
- 다주택자일 경우
→ 양도세 기본세율에 더해 중과세율까지 적용되어 부담부증여 양도소득세 폭탄 가능성 - 보유 기간이 짧거나 취득가액이 낮은 경우
→ 공제 혜택 미비, 양도차익 증가로 세금 급등 - 고가주택일 경우 수증자 취득세율도 급상승
→ 12%까지 적용 가능, 부담부증여 절세가 아닌 역효과
부담부증여시 양도소득세 줄이려면? 꼭 체크할 3가지
- 취득가액, 보유 기간, 장기보유특별공제 여부
→ 장기보유 공제를 받을 수 없는 단기 보유일 경우 부담부증여 양도소득세 급등 - 증여보다 양도세가 큰 구조인지 미리 시뮬레이션 필수
→ 실제 세액 비교 없이 부담부증여 진행 시 오히려 손해 - 취득세도 수증자 기준으로 재산정됨
→ 수증자가 무주택자라도 고가주택일 경우 취득세 8~12% 부담
부담부증여시 양도소득세, 신고 전 시뮬레이션은 필수입니다
부담부증여를 실행하기 전, 가장 중요한 건 정확한 세액 시뮬레이션입니다.
양도소득세는 실제 양도차익과 보유 요건에 따라 천차만별이기 때문에 단순히 “채무도 넘기니 절세되겠지”라는 접근은 매우 위험합니다.
부담부증여시 양도소득세, 무조건 절세는 아닙니다
부담부증여 양도소득세는 단순한 절세 방법이 아닙니다.
조건에 따라 수천만 원 이상의 세금 차이를 만들어낼 수 있으며, 세법상 ‘증여와 양도’가 혼합된 복합 구조이기 때문에 일반 증여보다 훨씬 더 복잡하고 실수하기 쉽습니다.
실제로 부담부증여를 통해 실질적인 절세 효과를 얻기 위해서는 사전 시뮬레이션과 전략이 반드시 수반되어야 하며, 자칫하면 양도소득세 부담이 일반 증여보다 더 커질 수 있습니다.
특히 양도차익이 크거나, 보유기간이 짧고 다주택자인 경우라면 중과세율까지 적용될 수 있어 더욱 주의가 필요합니다.
따라서 부담부증여를 고려하고 있다면 반드시 전문가와 사전에 충분한 상담을 거쳐, 취득가액, 보유기간, 공제 조건 등을 철저히 검토한 후 실행하는 것이 안전합니다.