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“노후 생활자금 마련”의 대안으로 주목받아온 주택연금의 최신 가입 조건과 달라진 제도에 대해 자세히 살펴보려고 합니다.
최근 정부와 한국주택금융공사(KHFC)가 발표한 정책 변화를 중심으로 정리했으니, 주택연금을 고민하시는 분들은 꼭 끝까지 읽어보세요!
1. 주택연금이란?
주택연금은 만 55세 이상(예: 2025년 기준) 주택 소유자가 보유 주택을 담보로 맡기고, 평생(또는 일정 기간) 동안 매달 연금 형태로 생활자금을 지급받는 제도입니다.
주택을 매도하지 않고도 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있어, 은퇴 이후 소득이 부족하거나 노후자금이 필요한 분들에게 매력적인 상품으로 자리 잡고 있습니다.
2. 주택연금 가입 기준
(1) 연령 기준
- 만 55세 이상
본인 또는 배우자가 만 55세 이상이어야 합니다.
이에 따라 조기 은퇴자나 프리랜서, 자영업자로 소득이 불안정한 중·장년층도 주택연금 가입을 고려할 수 있게 됐습니다.
(2) 보유 주택 수
- 1주택 보유자(혹은 부부 합산 1주택)
원칙적으로는 1주택만 보유해야 가입 가능하지만, 2주택 이상 보유자라도 추가 주택을 3년 이내에 처분하겠다고 약정하면 가입할 수 있습니다.
다만 처분 약정 기한을 넘기면 연금 지급이 중단될 수 있으니, 계획적으로 진행해야 합니다.
(3) 주택 가격 상한
- 시가 12억 원 이하
기존에는 시가 9억 원 이하 주택만 가능했으나, 시가 12억 원 이하인 주택으로 기준이 확대되었습니다.
특히 수도권의 집값 상승을 고려해 기준액을 현실화했다는 평가가 많습니다.
만약 주택 가격이 12억 원을 초과해도, 일부 ‘미달분’만큼만 담보로 설정해 연금에 가입할 수 있는 부분적 취급 상품도 검토 중이니, 세부 사항은 한국주택금융공사 홈페이지를 참고하세요.
(4) 부부 중 한 명 사망 시
- 부부 중 한 명이 사망해도, 생존 배우자가 계속 거주하면서 연금을 수령할 수 있습니다.
다만, 배우자도 만 55세 이상이어야 하며, 배우자의 이름으로 된 주택연금 동의 절차가 필요합니다.
3. 지급 방식과 한도
(1) 종신지급 방식
- 가장 일반적인 형태로, 부부 모두 사망 시점까지 매월 일정 금액을 지급합니다.
- 만약 주택 처분 후 대출금(연금 수령액)보다 매각 대금이 커서 남는 금액이 발생하면 상속인에게 돌아갑니다. 반대로 담보 채권(연금 수령액)이 집값을 초과해도 상속인에게 추가 부담은 없다는 점이 장점입니다.
(2) 확정 기간 선택
- 10년, 15년 등 일정 기간 동안 더 많은 연금을 받는 “기간 확정형”도 가능합니다.
- 다만 종신형에 비해 월지급액은 높지만, 약정 기간이 끝나면 더 이상 연금을 지급받을 수 없으니 신중한 선택이 필요합니다.
(3) 월지급 한도 상승
- 2025년부터 주택 평가액 상향, 저금리 기조 등을 반영해 월 최대 지급액이 약 5~10%가량 증가했습니다.
- 구체적인 지급액은 가입자 연령, 주택 시가, 금리 상황 등에 따라 달라지므로, 한국주택금융공사의 “주택연금 모의계산기”를 통해 미리 확인하는 것이 좋습니다.
4. 주택연금 가입 절차
(1) 사전 조회
- 한국주택금융공사 공식 홈페이지, 콜센터(1688-8114)에서 가입 가능 여부를 미리 확인
(2) 사전 상담
- 인근 지사나 은행(협약 금융기관)에 방문해 주택연금 가입 상담 받기
- 나이, 주택 가격, 주택 종류 등 기본사항 확인
(3) 서류 준비
- 부부 모두의 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서, 등기부등본 등
- 추가로 주택 실거주 확인이 필요한 경우, 전입신고 여부 등을 확인할 수 있는 서류 필요
(4) 가입 신청 및 심사
- 공사에서 주택 평가 및 심사를 거친 뒤, 연금 지급액과 조건 확정
(5) 약정 체결 및 연금 개시
- 본격적으로 주택에 근저당권을 설정하고, 월지급금 수령을 시작
5. 주택연금 관련 주의사항
(1) 담보 설정 비율
- 주택의 시가가 높더라도, 연금 지급 한도가 주택 시가의 60~70% 선으로 제한될 수 있습니다. (연령이 낮을수록 담보비율이 낮아질 수 있음)
- 정확한 한도는 공사 심사 결과에 따라 결정됩니다.
(2) 중도 해지 시 위약금
- 중도에 주택을 매도하거나, 더 큰 금액의 대출을 받기 위해 해지할 경우, 해지가산금(일종의 위약금)이 발생할 수 있습니다.
- 주택연금은 장기 상품이므로, 단기 자금 조달이 목적인 분들에게는 적합하지 않을 수 있습니다.
(3) 주택 유형 제한
- 아파트, 연립·다세대주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 등이 주택연금 대상으로 인정됩니다.
- 농가주택, 상가주택(근린생활시설 포함) 등은 일부 제한이 있을 수 있으므로 사전에 반드시 확인하세요.
(4) 재산세, 종부세 고려
- 주택연금에 가입한다고 해서, 해당 주택의 재산세나 종합부동산세(종부세)가 면제되는 것은 아닙니다.
- 다만, 고령층의 세 부담을 줄이기 위한 정부 정책이 연계되면 일부 감면 효과가 있을 수 있으니 최신 소식을 자주 확인하세요.
가입 연령이 만 55세로 낮아지고, 주택 평가액 상한이 12억 원으로 상승하면서 주택연금 문턱이 한층 더 낮아졌습니다.
새로운 기준에 해당하는 분이라면, 노후 생활자금 마련 방안으로 적극 검토할 만한 시점입니다.
단, 장기 금융상품인 만큼 해지·상속·담보비율 등의 변수를 충분히 고려하고, 전문가(금융기관, 한국주택금융공사)와 상담을 거쳐 결정하시길 권장드립니다.